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本案房屋租赁合同能否解除?

来源:广西法院网作者:蒋妍 时间:2016-04-10

本案房屋租赁合同能否解除?

 

 

 

 

   【案情】

    201078日,原告(甲方)叶某华与与被告(乙方)陈某彩签订《门面租赁协议书》,约定原告将其与叶某共同所有房屋出租给被告使用,月租金5800元,租赁期限从2010810日起至2013810日止。《门面租赁协议书》第五条约定“合同期满后,如政府不要求改建,甲方继续租于乙方使用,租金不变及不收取其他费用,如政府要求改建,建好房屋后,同等条件下,乙方有优先租用权。”合同期内,双方均依约履行合同,原告支付租金至2013810日。租赁期限届满,原告于2013811日要求被告搬离租赁房屋,被告不同意。2013101日原告委托律师向被告发律师函,限被告于20131030日前搬出租赁房屋,被告依旧未搬出。

    【分歧】

    针对此案,存在两种不同意见:

一种意见认为,虽然合同约定了租赁期限,但合同第5条约定了延长租赁期限的条款,假如政府不改建房屋,原告应继续向被告租赁房屋。这一条款是长期租赁期限,依照合同法规定,如未超过20年,都是有效的。原告诉求不应获得支持。

另一种意见认为,《门面租赁协议书》第五条“合同期满后,如政府不要求改建,甲方继续租于乙方使用,租金不变及不收取其他费用,如政府要求改建,建好房屋后,同等条件下,乙方有优先租用权。”的约定属租赁合同到期后的租赁期限没有约定或约定不明,依法应视为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。原告诉求应获得支持。

    【审判】

    法院经审理认为,原、被告于201078日签订的《门面租赁协议书》,经当事人协商一致,意思表示真实,属有效合同。2013810日租赁期限届满,原告继续租用房屋,双方没有续签租赁合同。从《门面租赁协议书》第五条约定内容看,合同期满后,如政府不要求改建租赁房屋,承租方可继续承租使用,如政府要求改建,建好房屋后,同等条件下,乙方有优先租用权,但对于合同期满后的租赁期限即续租的期限没有明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……。”以及第二百一十五条“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”的规定,本案租赁合同期满后原、被告之间的租赁关系为不定期租赁。租赁合同期满后,原告于2013101日以书面形式向被告送达了解除合同通知书,依法履行了通知义务,合同可以解除。被告认为《门面租赁协议书》第五条约定属长期租赁期限,是对该条款理解上的错误,法院不予采信。

根据《中华人民共和国合同法》判决,解除原告叶某华与被告陈某彩之间的不定期租赁合同。

【评析】

    本案处理涉及的问题:涉案的门面租赁协议是否存在约定或法定解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定“租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”的规定,本案租赁合同期满后原、被告之间的租赁关系为不定期租赁。那涉案的不定期租赁又是何时解除的呢?在实践中,一种意见认为,根据《中华人民共和国合同法》第九十四条和第九十六条的规定,当事人单方解除合同的,解除合同的通知到达对方时合同即解除。原告于2013101日将书面通知送达被告,要求解除租赁合同,限期搬出租赁房屋。故双方的租赁关系在2013101日即已解除。第二种意见认为,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,出租人解除合同的,应当在合理的期限之前通知承租人。本案原告通知被告解除合同的期限不合理,且其在通知中明确要求被告于20131030日前搬出,双方的合同应当到20131030日解除。笔者同意第二种意见。对于单方解除合同的条件和效力,《中华人民共和国合同法》第九十四条和九十六条分别作出了规定。第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……()法律规定的其他情形。”第九十六条规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”对于何为“法律规定的其他情形”?《合同法》第二百三十二条所规定的情形应当属于此列。该条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”结合上述的几条规定可以确定,在不定期租赁合同关系中,出租人解除租赁合同的,并非其通知到达承租人后合同即解除,至少有两个方面的限制:1、必须要在合理期限之前通知承租人;2、应当根据通知所载具体内容确定租赁合同解除的具体时间。


 

文章出处:贺州市八步区人民让法院


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